계약금 관련해 자주 오해하는 내용들

법을 모르고 살기는 어렵다. 거기다 법원에서는 ‘법률의 부지는 용서받지 못한다’는 엄격한 이야기를 자주한다. 결국 알아야 이기는 법. 모르면 곤란한 법과 생활에 필요한 법률상식을 알아보자. 이번 주제는 계약금과 관련된 이야기다. 일반저긍로 계약금의 배액을 상환하거나 포기하는 식으로 계약을 되돌리거나 물을 수 있다는 이야기는 많이 들어보았을 것이다. 오늘은 계약금과 관련해서 사람들이 자주 오해하는 내용을 몇가지 정리해보자.

 

사람들이 자주 오해하는 내용은 2가지이다.  한 가지는 계약금을 주지 않는 상황에서 계약서만 작성했을 때 과연 자유롭게 계약을 없었던 것으로 할 수 있는가? 라는 부분. 다른 하나는 약정된 계약금의 일부만을 준 상황에서 계약을 해제할 때는 일부금액을 기준을 해약금을 돌려주면 되는 건가? 라는 부분. 보통 가계약금이라고 표현하는 문제이다. 계약금을 주지 않는 상황에서 계약서만 작성했을 때 과연 자유롭게 계약을 없었던 것으로 할 수 있는가?

우선 계약금에 대해서 조금 설명을 해보자. 계약금은 잘 알다시피 전체금액의 10% 정도로 정해서 계약당일에 상호간에 주고 받는 금액을 지칭한다. 민법에서는 계약금을 주고 받은 경우에, 중도금을 주기 전까지는 계약금의 2배를 돌려주는 방벙으로 계약을 해제, 즉 없던 상황으로 만들 수 있다고 규정하고 있다. 이런 계약금을 보통 해약금이라고 말한다. 그래서 보통 중도금을 주기 전에 더 좋은 조건을 제시하는 상대방이 나타나면 계액금을 돌려주고 새로 계약을 하고 싶은 경우의 분쟁이 굉장히 많이 일어나고 있다.

먼저, 계약서에 10% 정도 되는 계약금을 주기로 했는데, 계약금을 실제로 주지 않고 있는 경우를 살펴보자. 결론부터 말하자면 이 때에도 이미 계약은 정식으로 성립 된 것이기 때문에 계약금을 주지 않고 있더라고 해제를 하려면 약정된 계약금 2배를 돌려줘야 한다. 만약 이런 결과를 피하고 시다면, 특양사항에 “본 계약은 계약금을 실제로 교부하면서 성립된다”고 명시하는 것이 바람직하다.

그럼 약속된 계약금의 일부만을 준 상황에서는 어떻게 될까? 보통 계약금이라고 많이 지칭하는 문제다. 필자도 대학 시절 서울에서 원룸을 구하러 다니면 중개업소에서 단 몇십만원이라도 가계약금으로 걸어놓고 다른 좋은 방이 더 있는지 알아보라고 많이 권유를 했었다. 지금도 중개사무소에서 가계약금이라는 명목으로 일부 돈을 급하게라도 입금시키도록 하는 경우가 많은 것 같다. 그런데 가계약금이라고 하더라도 정식으로 계약금을 정했을 때는, 전체 계약금을 기준으로 해약금을 산정해야 된다는 판례가 있기 때문에 조심해야 한다.

 

예를 들어 1억원짜리 계약에서 계약금은 10%인 1,000만원 정도로 정해놓고 우선 가계약금으로 100만원만 준 상황일지라도, 계약을 해제하려면 100만원이 아닌 정식 계약금 1,000만원을 기준으로 그 배액을 줘야 비로소 해제가 되는 것이다. 그런데 보통 사람들은 가계약금을 기준으로 계약이 해제될 수 있다고 많이들 오해하고 있다. 오히려 기지급된 가계약금마저 돌려받기 위해서 소송을 진행했다가 약정된 계약금을 추가로 지급하라는 패소판결마저 받을 수 있는 상황이기 때문에 가계약금에 대해서 오해없이 알아둘 필요가 있다.

그럼 실제로 지급한 돌을 기준으로 해제를 하려면 어떻게 해야 될까? 결국 계약서 등에 특약사항을 명시하는 것이 바람직하다. 계약서에 “해약을 할 경우 해약금은 실제 지급된 금액을 기준으로 한다” 정도의 문구를 추가해 놓는 것이 필요하다. 서면을 작성할 여건이 안된다면 문자등으로 증거를 남겨놓는 것이 좋다. 다시 한번 강조하지만, 이런 특약이 없는 경우, 계약금을 주지 않거나 일부만 준 경우에도 해제와 관련해서는 약정된 계약금 전부를 기주능로 해약금이 산정된다는 점 꼭 명심해야 한다. 이런 점 등을 고려할 때  개인적인 의견으로는 가계약금 문화는 혼동만 초래하기 때문에 제도적으로 없어지는게 바람직하다.

이번 이야기를 마무리 하자. 계약금과 관련해서 본인이 의도한 대로 특약사항을 명시하는 습관을 만들자! 가계약금을 지급하는 경우, 실제 지급된 금액을 기준으로 해약금을 산정한다는 특약사항은 꼭 명시하자!